不买可以先收藏 06：筛选房源的第一步，读懂户型图

引言

户型是大事，毕竟对于一般家庭来说，房子是最大的大件了。但是户型也是由一些琐琐碎碎的小事凑成的，小到细微之处，小到不易察觉。在入住之后发现问题已经追悔莫及。本文就以「户型」为主题展开，零零碎碎地谈一些小事。

一般而言，购房者最关注的就是户型图了。但户型图只能看到家中的细节，其他环境的细节通常还需要依赖总平面图和楼层平面图。也就是说我们选房时要结合总平面图、楼层平面图和户型图一起来看，这样我们就能在选房时及时看到这间房子所有的不利因素，避免我们买到房子以后才发现「踩了大坑」。

总体概况

总平面图通常采用 1:1000 比例，是从一个相对宏观的角度解读一个住宅小区与周边地块的关系，不仅能直观地看到小区内部的建筑分布、建筑密度、绿化效果等，还能看到周边的道路等级、出入口、公交及轨道交通站点等情况。

而我们选购时，重点要关注的小区内部指标通常有容积率、建筑密度和绿化率这几个数据。这些指标通常是在规划局土地出让的时候就规定好的，通常情况下，开发商会按照容积率最高（允许范围内可销售面积最大）、绿化率最低（允许范围内成本及操作难度最低）、建筑密度合规的原则进行土地开发。一般民众比较关心的是容积率（=地上总建筑面积/用地面积），其数值的高低决定了小区的人口、建筑密集程度、舒适性等指标。一般而言，容积率数字越低住起来的感觉也就更舒适，以下是容积率数字和小区类型的大体对应关系：

• 0.2~0.5 -- 独立别墅
• 0.4~0.7 -- 联排别墅
• 0.8~1.2 -- 6层以下多层住宅，有时也被称为洋房
• 1.5~2.0 -- 11层小高层住宅
• 1.8~2.5 -- 18层高层住宅
• 2.4~4.5 -- 19层以上住宅

目前大多数的小区会混合多种小区类型，而容积率数字较低的小区地块同样会比容积率数字高的地块住起来更舒服，这些是需要通过阅读总平面图才能获得的信息。

通过阅读总平面图还可以获得小区外部信息，其中我们需要关注的点包括：哪条街是快速路、哪里是城市主干道、哪里有轻轨或是桥等交通环境。这里以桥为例，如果一个小区周边有较宽的河，那么前后一定会有缓冲段；在一个较长的距离内（缓冲带+河流的宽度）这段路都不会有红绿灯，这就会导致在此路段行驶的车辆，通常车速都是非常快的。那么紧邻这条路的住宅，就极有可能会听到常年的轮胎底噪声。我目前就深受其害，要带耳塞睡觉第二天才不会被早高峰的车流吵醒。

而在小区的内部，主要是看距离楼栋遮挡，楼间距，中心绿化相对位置，与主要出入口的关系等等。选择一个兼具视野，安静，方便等等的绝佳楼栋，当然是最好的啦。只是如果是摇新盘的话，选择权还是在于你是否摇到的号码是否靠前。上面是我在网上随便找到的一个住宅小区，单凭这一张图里面的信息，各位觉得哪栋楼是最佳位置呢？

平面及户型图

大多数人看住宅，会更关注户型图，毕竟每一平米都是真金白银。但是楼层整体的平面图同样重要，楼层整体平面图包含了竖向交通/走廊以及你的邻居户型的整个平面，能让你透过表面看到更深层次的问题。

整体平面图首先能够反映出你的某一房间窗外周边的情况。例如有一些卧室，其实斜对过就是隔壁邻居家的窗子。这个信息在你看户型图时是看不出来的，只有看了完整的平面图才能知道。

比如上边这套户型，在朝南方向的采光上似乎没有什么太大的问题，厨房、餐厅、客厅及主卧都有较好的南向采光。但是如果看了下图完整的平面图，就会发现，位于东边的 01 户型，过了午后大部分房间可能就没有太阳了，餐厅和厨房甚至是直对着天井，可能会全年无阳光直射。而西边的 02 户型客厅及卧室，也只有午后才有阳光进来。像这样 01/02 户型被 03/04 户型大面积挡住的情况，只有在看了平面图之后才能发现。

又比如下面这张平面图，电梯的旁边就是卧室。实际上按《住宅设计规范》GB 50096-2011 规范来说，卧室是不得紧邻电梯的：

6.4.7 电梯不应紧邻卧室布置。当受条件限制，电梯不得不紧邻兼起居的卧室布置时，应采取隔声、减振的构造措施。

如果开发商没有很负责的请过声学顾问，进行了专业的消噪处理（需要成本），那么这间卧室会常年比较吵。然而又因为它紧邻入口及电梯，一般会被拿来宣传适用老人，适合两代人不同的生活作息等等（甚至有这句话就要怀疑旁边是不是电梯），借此掩盖其真正的问题。

朝向与采光

大家都知道，朝南是最好的。一般而言，最好的朝向是南偏东 10°～30°, 所有的朝向都可以从总平面图中读到。通常小区具体楼栋的朝向，一般是平行于地块边界的，因为只有这样才能获得一个最佳的楼栋排布。毕竟开发商都是逐利的，他们通常选择的是利益最大化，也就是平行于地块排布住宅，因为这种方案既能够在满足日照间距的条件下，也能够排布最多的户数。而当地块比较不规则的时候，楼栋就也通常选择完全正南北，与地块没有什么几何关系了。

无论如何排布，有一点可以放心的是，住宅楼栋的日照情况，一定是会满足规范要求的（各地有所不同，比如冬至日/大寒日满窗日照2小时）。这一点会由规划局把关，不满足规范要求，项目是不会通过的。除了日照最低时间的要求外，部分地块项目还会有「间距」的要求，这个间距可以简单理解为，满足了这个间距，南边住宅的影子就不会影响到北边住宅的日照情况：

间距=南边建筑高度 x 系数

因各地的纬度等原因，建筑物阴影对北侧建筑的影响是不同的，这个系数由各个城市的地理位置决定，一般会写进当地的城市规划管理技术规定当中。例如下图是截取自上海市的有关规定。

而如果是高层/超高层住宅，尤其是点式住宅（区别于板式，可理解为趋近于圆形/三角形/正方形的平面布局），通常是采用日照模拟计算的方式来判断是否符合要求的。这种情况下，有些极端位置的住宅，日照条件其实是不那么好的，但是它满足比如大寒日最低2小时要求，那么它一样也是可以通过审批的。这种情况，一般是可以通过找一些业内人士帮忙再给跑跑日照计算，大概就能知道一下具体是由怎样的好与不好了。

房间

其实对于每个房间的可以做什么，都是可以通过户型图上的面积判断的。例如双人卧室不应小于9m^2，单人卧室不应小于5m^2，兼起居的卧室不应小于12m^2，起居室（厅）的使用面积不应小于10m^2，厨房不应小于3.5～4.0m^2，三件套卫生间不应小于2.5m^2。当然这些仅仅是合规的最低标准，想要更舒服和更多的用途还是需要更大的空间。

家具是可以用来感受空间大小的，按照一张 1.5m x 2.0m 单人床的最小卧室，外加必要的两侧走道各 0.6m，床下走道 0.6m，单排衣柜 0.6m 深，最终的最小尺寸就是 3.3m x 2.6m。比照这个尺寸，对照户型图上的卧室尺寸标注，就可以简单感受出，图上的卧室究竟是床下走道更宽了，还是衣柜前的走道更宽了。

家具虽然可以用来感受空间大小的，但是家具并不一定都是「真实」的。有些时候因为户型实在太小了，但是图上又不能显得太小，于是选用更小尺寸的家具放在图里，会让看的人并不会觉得房间小。这种时候，还是要去看具体的尺寸数字。若图上没有标注，我认为业主是有权向销售索取真实数据的。并且，平时也可以在去朋友家，亲戚家，或者通过中介看房子的时候，多采集一些数字，比如 3.6m、3.9m和4.2m面宽的客厅，究竟有哪些细微的差别感受。这时候再去看户型图，就可以把图上的数字，和自己的感知对应起来。便不会再被图上的家具等迷惑了。

对于卫生间，现在的户型设计，也慢慢采取了一种，洗脸池在外，马桶及淋浴在「卫生间」内的设计。这有别于常规的做法，却可以达到一个卫生间，两个人同时使用的情景。

分区

住宅虽不大，但也讲究分区。譬如，动静分区、主客分区、干湿分区等。若能在满足各功能使用的前提下，各分区清晰明确，则可以说是个不错的设计了。

动静分区。主要是指动（客厅餐厅厨房等）与静（卧室等）的分区，通常由一个短小的走道来衔接。在客厅的人无论是看电视听音乐，都对在卧室休息的人影响不大。如果是那种一推门就正对着沙发的卧室，平时互相干扰的情况会时常发生。

主客分区。大体与动静分区相重叠，但有一点稍有不同的是卫生间的布置。当一间房只有一个卫生间，并且靠近卧室区的时候，如果有客来访，则需要进入到比较私密的卧室区进入卫生间，恐怕也是不太妥当的布置。（如最后的小例子户型）

干湿分区。即厨房、卫生间的干湿分分布。适当的干湿分区，能够明确这两个小空间的再划分，可以避免把「水」带到外面相对干燥的区域。从卫生，清洁等方面都是稍有益处的。只是它的功效没有特别的大。毕竟这两个空间通常也不会太大。

通风

想要形成通风，至少需要两个窗口。一般而言比较好的通风状况就是所谓的「南北通透」。一条贯穿南北的通风带可以带来清新的空气，可以带走霉气潮气油烟气，尤其是在相对潮湿的南方城市。

一般来说，在整个房子内，将两个不在同一墙面上的窗相连（通常是没有门的房间，如客厅、厨房），即可成为风流动的通路，那么没有被覆盖到的区域，既是换气的死角。而这个线条如果转过三个弯，那么换气能力也会下降。

在前几年雾霾问题突然出现在公众视野的时候，就有人提出过家居防霾的解决方案是全屋新风系统。当时仅是出于全屋空气净化的角度，但现在看，同时它也能一定程度上解决屋内通风不良等问题。

墙与墙的区别

住宅内的墙体大体分为两种：承重墙（剪力墙）与非承重墙（砌块墙）。

在户型图上，对于墙体的画法有两种：一种是对墙体的种类不作区分（全涂黑或全留白），如下图：

而另一种是将承重墙涂黑，将填充墙的颜色淡显或留白，如下图：

能够看见承重墙的户型图，为未来户型改造提供了重要的参考。因为承重墙是无论如何都不能砸的，砸了是可要出事情的。而砌块墙体通常是可以进行改动的（但是具体的改造仍需要征询专业人士）

其实一些精装交付的小区，动非承重墙也是有一定阻碍的，阻碍可能来自物业及邻居。毕竟现在很多小区精装交付，新业主入住的前两年不会出现大面积装修太吵的情况。这时候如果有哪个邻居天天在砸墙，估计也是要被投诉的。

由于国内相对比较「成熟」的住宅市场，基本上已经不太存在什么「建筑设计」可言，更多的是一种产品设计。很多条条框框都是行业铁律，基本上没有办法做更多的创新。一来是高周转市场行情下，只能选用成熟产品类型不停的复制，另一方面，作为业主来说也不太能感受到你所谓的设计，而是想要花最少的钱，买一个和市场上其他房子差不多好用的住宅而已。

然而对于现有产品不那么认可，或想要自己改造的人来说，一栋住宅拥有相对灵活的结构布置，就给房子改造留有了一定的空间，后面的例子也会就此稍作展开。

举个小例子

户型解读

这是位于上海某郊区89平建面的典型刚需房户型。

三房两厅一厨一卫。因为是刚需，所以需要三间卧室，又因为面积不大却做了三居室，所以每个空间都只是勉强够用，但总归功能都还是齐全的。

下面是中介网站的户型解读。我们一个个拆解来看看：

每个房间都有窗，保证日间任意房间都有自然光。

—其实我想说这是一句没有什么用的话。因为按照规范做，这个配置的户型，基本都是要有通风/采光的。

客厅和餐厅贯穿南北，室内视野更开阔，开窗时可在房屋中形成穿堂风，冬暖夏凉。

—前半句不假，视野的确比较开阔。但是我比较怀疑它说开窗时能形成穿堂风，毕竟北侧只有厨房的小窗，且在最西北的角落里，而厨房与客厅之间的墙体又是承重墙，无法增设洞口等。因此个人认为这很难称得上是「南北通」。

空间分割多为非承重墙，可根据个人需要进行空间改造。

—这句话说到了点子上。当我看到这张户型图的时候，第一眼发现的特点就是，次卧和客厅中间的墙体用了非承重墙。这一定是个有意为之的「设计」之处。因为客厅东侧墙体与次卧西侧墙体之间的跨度还是相对较大的（看北侧小房间之间的承重墙间距就能对比出来）。通常情况下中间都会做一片或一小段承重墙体，来增强结构的稳定性以及空间净高。但设计师在这里特意留空，就是给可能的空间改造留有余地。

日间活动区域远离卧室、书房，休息及工作时不受访客打扰。

—说的没错，这个户型做到了动静分区。尤其是最西侧两个卧室还是比较深的。被客厅打扰的时候要少一些。

主卧（卧室）在户型内侧，门不直接对客厅，休息时不受访客打扰。主卧（卧室）有室内小玄关，确保居住私密性。

—这里相对重复，还是在说上一条的内容。

厨房距离入户门近，炒菜时不会影响室内环境，厨余垃圾不会经过客厅、卧室等生活区域，方便清洁打扫。

餐厅与客厅相连，室内视野更开阔。

—说到第四、五条已经有一点没啥说的找有点的阶段了，但是说的其实也没错。

首先这张户型图时没有尺寸标注的，但是仔细看床到墙的距离已经非常小了，是肉眼能观察到的局促，可见它还是相对诚实的反应了实际的情况。没有放一些「非标」的家具来迷惑人。毕竟89平做三居室一定会局促，宽敞可就是有猫腻了。

其次在宣传小册里面，也是看不到平面图的。因此只能知道这个户型自身的情况了。但是我通过此户型的楼栋分布，以及其他户型的楼栋分布，大概能够通过总图及效果图拼凑出楼层平面图的样貌。

卫生间为了西北卧室的进入，只能将台盆分离出来，否则就必须要先进入卫生间再开门进入卧室了。初看是无奈之举，但是仔细一想它也有自己的优势所在。当一间房里有三个卧室（至少 3 人居住），却只有一个卫生间的时候，如果是一个传统意义上的卫生间，那么就只能有一个人使用卫生间，其他人都必须等待。而现在，可以理解为可以有两个人同时使用卫生间的不同功能。

小改造

对于一个作为刚需的选择，上述的房型已经是中规中矩，没有太大的硬伤了。但是，并不是所有想买90平米房子的人，都想要买三居室。

90平米的面积做三居室，最终的结果就是，主卧小，次卧小，客厅小，餐厅小，厨房小。每一个空间都是卡着最低限度来做的，功能是完善的，但是舒适度却是欠佳的。那么有的人想买90平这个大小，但是并不需要那么多卧室，有时候就只能从这里下手自己改造。

在这个户型，客厅与次卧之间的墙体并不是承重墙，是可以取消的，那么客厅和次卧就可以合并成为一个完整的大空间。而入户门口的餐桌（厅），也可以合并进这个超级大客厅里面。减少了一个卧室，成就了大客厅和舒服的餐厅，同时门口也可以做一个舒适的入户空间，而不是被餐桌堵住。

这一切的可能性，都归功于客厅的墙体不是承重墙。看到这张图的时候，我甚至都能感觉出是设计这套户型的人有意为之。毕竟这里不做承重墙体，跨度还是蛮大的。显然这里做承重墙，对于结构计算，受力，梁高控制等都是有益的。但是对于空间改造的灵活性却是致命的。

下面这种图是我简单改造了之后的户型图（改造1.0）。少了一个次卧之后，把面积匀出来给了其他功能，客厅与餐厅合并成一个超大空间，餐厅也能有南向采光，同时创造了一个入户空间。对于没有刚需，但注重居住品质的人来说，这样的布置显得更加舒适。

甚至，将最西侧两间卧室中间的墙体再取消，做一个超大的一居室豪华套间。（改造2.0）

说点其他

作为建筑从业者（非住宅方向），还是很喜欢去设计住宅的，之前学生时代也是比较热衷设计住宅。毕竟住宅的墙体，最接近人的身体，每一笔尺度的把握，都能决定设计的成果是否合适。然而国内住宅设计，处在大量的复制，微革新，规避规范等别样的道路中，使得它渐渐远离了普遍意义上的建筑设计，而更趋向于产品化设计。

因此现在偶尔看看户型图，渐渐就有了一种，看看这里能不能改一改，那里能不能改一改的习惯。在原有的基础上再多改出来一点点有用的空间或更舒适的使用方式，都能找到一点点趣味性。（然后再心满意足的继续当社畜去做工作的项目）

© 本文著作权归作者所有，并授权少数派独家使用，未经少数派许可，不得转载使用。