视频｜长租公寓是如何爆雷的？

视频文字稿：

2020 年 1 月，在中国拥有四十多万间房间的长租公寓品牌蛋壳在纽交所挂牌上市，共募集超过 1.49 亿美元资金，市值达到 27 亿美元。

十个月后，蛋壳公寓「爆雷」，传出跑路、拖欠房租、停电断网的消息。

与此同时，中国已经破产或跑路的长租公寓品牌，已有上百家。人们为什么住进了长租公寓？它们又是怎么「爆雷」的？

打开手机里的找房软件，就能看到这些装修精美服务完善的长租公寓，可以一次性解决水电网，还免去了维修、保洁等需要和房东扯皮的麻烦事。

根据运营模式，这些公寓可以分为「集中式」和「分散式」。它们之间的最大区别，是房源。有着大型资产的集中式公寓，往往可以一口价优惠买下整栋楼盘，统一装修，慢慢赚钱。比如新派公寓，就以周边物业市场价一半左右的价格购得楼盘，建立了北京 CBD 地区的第一栋集中式公寓。

北京市 2017 年发布的《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》中，就规划了未来 5 年内集体租赁土地「只租不售」的使用原则。

以万科为例，以村子出地，万科盖楼的方式，拿下了成寿寺村集体土地 45 年的经营权。

要忍受四五十年才把钱赚回来，还得靠背后雄厚的资本支撑。小品牌想发展集中式公寓，只能整栋租。而拥有整栋房产的物业，往往更倾向于将房子租给医美、高级酒店、豪华月子中心这种短期内高利润的娱乐场所。那就只能去房东手里一间一间找房，发展分散式。直到 2020 年，中国 75% 的长租公寓都是分散式公寓。

这是《财经》杂志统计的 2020 年 7 月 9 月间暴雷的 20 多家长租公寓，全部是和蛋壳一样的分散式公寓。为什么分散式公寓这么不堪一击？

好在爆雷的蛋壳公寓公开了招股书和财报，让我们可以窥见这个产业是怎样产生、发展和崩溃的。简单地说，只要低价租房，简单装修，再高价租出去，就可以赚差价。

但一间房的利润太低，要想挣大钱，只能想办法扩张。从 2015 年到 2020 年，蛋壳公寓经营的公寓房间从 2434 间增加到了 41.9 万间。

这样爆炸式扩张的过程中，一定会亏钱。从 2017 年到 2019 年，蛋壳公寓每年几乎都要亏掉一半的成本。像蛋壳这样亏损的轻资产公司，很难向银行拿到贷款，即使多次融资，也难以应付如此巨大的亏损，那么蛋壳是怎样维持扩张的？

答案是租金贷。以这套标价 4780 的主卧为例，只要选择一次付清半年 28600 多的房租就可以享受最优惠的价格，但这笔钱是不是让你压力巨大？没关系，只需要向与蛋壳合作的金融机构如微众银行贷款，每个月分期还款，就实现了租金月付。

我们拿到了这两位同事分别在 2017 和 2020 年和蛋壳公寓签订的合同。可以看出，金融机构会将所有贷款一次性汇款到蛋壳公寓账户。蛋壳再以月付或季付的方式，慢慢向房东缴纳房租。蛋壳就这样利用用户的信用，轻易获得资金，用来继续扩张。

这种模式到底能玩多久？这篇来自国家金融与发展实验室的研究报告提供的模型，帮我们摸清了蛋壳公寓是怎么爆雷的。

蛋壳的招股书和财报让我们可以了解在 2019 年前所有的收入和成本。我们还发现，为了获得租金贷的支持，租客在微众银行贷款的所有利息都由蛋壳承担。

我们可以试着简单地预测蛋壳公寓在 2020 年的现金流状况。假设所有房客都在 1 月签订合同入住，并在次年一月续签合同。总共 43.83 万间房的入住率为 2019 年底的 76.5%，其中 80% 采用租金贷，20% 未采用租金贷而使用季付。

这样，算上前一年的结余和上市融资扣除相关费用后结余的 1.28 亿美元，2020 年 1 月，蛋壳公寓还有 108 亿元左右的现金流。接下来，扣除各项成本以及平均每个月要向微众银行补贴 8.85% 的贷款利息。最终，蛋壳的所有现金结余和融资收入，会在 2021 年 11 月归零。

2019 年 12 月，住建部等六部门印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求租金贷金额占租金收入的比例不超过 30%，租金贷的游戏玩不了两年了。

问题出在哪？如果不使用租金贷，我们分别将出租率设置为 75% 到 95%。可以看出，只有出租率高于 95%，蛋壳公寓才能勉强实现收支平衡。

2020 年初，一场疫情击碎了漂泊在外的异乡人们脆弱的信心，也击沉了长租公寓这条独木舟。

回到开始的模型，假如我们让使用租金贷的客户退租 30% ，看看会发生什么。这篇报告早在五月就预测到，在 2020 年 11 月左右，蛋壳的现金流耗尽，全面崩盘。年初，为了挽救出租率，蛋壳只能强迫房东为租客减免房租，但面对出租率的大规模下降，已经无济于事。

过去的五年，长租公寓用一间间包装精美的卧室和一张张包装精美的合同，玩起了一场金融游戏。在它被戳破的时候，只留下背着贷款无家可归的租客，和背着房贷无处申冤的房东，不知何去何从。