房贷利率5.7%，怎么能变低点？
2022-11-15 22:0:21 Author: 盘口逻辑拆解(查看原文) 阅读量:14 收藏
自从我去年换完房子之后，房贷利率就一路猛降。
我当时的五年期LPR是4.65%，加点105，最终房贷利率是5.7%。
现在五年期LPR是4.3%，加点105不变的话，房贷利率是5.35%。
好在现在房贷利率每年能调整一次，我从明年1月份开始，每个月房贷就能少还400元了。
但是——
现在各类利率都在往下走，我明年即使下降到5.35%，依然看上去很高，毕竟很多消费贷都不到4%。
昨天看到一条新闻，现在很多地方都开始调整“认房又认贷”的政策。

如果结清首套房贷就可以执行首套贷款的话，那我就也算首套了。
北京房贷二套加点105，首套只有加点55，那么4.3%+0.55%，只有4.85%的利率水平，我每个月就能少还500块钱了。
当然，以上只是如果。
有时候我想，这大概就是所谓的时也命也吧。
比如说我爸妈那个年代的人，赶上自己40岁左右，要给孩子留一套房子，于是就买了房，坐上了资产升值的大飞机。
也比如我们这个年代的人，赶上结婚的年纪，得有一套房子，于是就买了，房价就涨了。
而当下筹划结婚买房的，就可能必须咬着牙，硬着头皮上了。
我自己换房子，就属于硬着头皮上。
刚需没办法，即使以后房价跌了，也认了。
最近很多中介都在明里暗里，劝我们这一波“享受”高利率的人做贷款置换。
意思就是把手里的5.7%的房贷，换成4%甚至更低的jy贷，这样每个月能少还不少钱，如果算利息的话，可能节约几十万。
比如这样：

但其实只要去了解一下，计算一下，就发现根本不是那么回事。
且不说jy贷都需要公司这件事情了，哪怕你为此养了一家皮包公司，这里面也有几个风险点。
1，需要资金过桥贷款
比如说我200万的房贷，我要先借到200万，把房贷还清，解抵押，然后再去办理新的贷款。
过桥贷我办过，利息+手续费算下来是年化20%。
借200万的话，就是1095一天，一个月就要3.28万。
如果一切顺利还好，但凡出点岔子，200万的本金+一个月3.28万的利息，去哪里弄？
我当时办理过桥贷，是因为要等银行放款，只是时间早晚的问题，贷款已经批了，不会不放的，所以风险相比可控很多。
2、银行可能抽贷
这类型的贷款一般都是授信20年，但可能要求你第10年的时候先还本，然后再申请出来。
甚至还有3年、5年一循环，还一次本金的，
那到时候可能还需要过桥贷一下，又要一大笔费用。
万一中间存在银行政策生变（比如利率提高）、银行以jyd流入房地产为理由把授信额度收回等等情况，到时候银行需要我们结清剩余贷款，怎么处理呢？
3，仔细一算，还贷压力可能并不会减轻。
比如200万的贷款——
按照现行二套房贷5.35%计算，还款25年，每个月是12103.24元。

按照置换贷款的4%计算，最多还款20年，每个月是12119.61元。

房贷利率降了那么多，但因为还款年头少了5年，所以每个月的月供并没有什么变化。
如果再加上置换贷款的中介服务费、过桥贷，其实对我们而言短期经济压力其实是变大的。
这时候我们没必要就盯着说好像5.35%的房贷利率换成了4%，我肯定是更划算了。其实帐一算、方案一推演，就发现我们费了好大的事，也并没有改善当下的经济压力。
所以说，房贷利率高想降低的，还是找正规途径：
1、随着LPR下降，每月还贷额隔年也会跟着降点；
2、可以看看当地有没有官方的政策比如说置换成公积金贷款；
3、问问贷款行的客户经理是不是有正式的转贷政策；
除此之外，对于一些中介力推的贷款置换方案，一定要谨慎小心，仔细推演。
对了，现在中介还特别喜欢说自己是某某大行委托的机构，更有甚者直接说是某某大行信贷中心的，都是不可能的，银行信贷中心不会没事给我们打电话问我们有没有资金需求的～

文章来源: http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU1NzY3NjM4Mg==&mid=2247506129&idx=2&sn=fbb9a381930c817aca4ec3f37df7752d&chksm=fc30bae0cb4733f684dd8445f726ed1d2ab56bf660cd43ab474d2c74a5007ad7fd1dfaf90b6c#rd
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